XI конференция по рынку складской и индустриальной недвижимости

28 сентября 2015
15 сентября в Москве состоялась XI конференция, организованная агенством недвижимости Knight Frank.
 
В мероприятии приняли участие в качестве гостей и спикеров основные игроки рынка складских услуг и недвижимости: банки и инвесторы, девелоперы, логистические операторы, компании, которые активно пользуются услугами ответственного хранения.
 
На конференции был рассмотрен ряд вопросов об инвестировании в строительство складских комплексов, в том числе в регионах, сроки их окупаемости и заполняемости, отношения между девелопером и арендатором, 3PL-оператором и поклажедателем в сложившейся экономической ситуации. На сегодняшний день на рынке складов Московского региона зафиксировано рекордное количество вакантных площадей – 1 млн. м2 и тенденция к уменьшению этой цифры пока трудно прогнозируется. Проблема рынка складской недвижимости в Москве и области возникла, как ни странно, из-за падения рубля.
 
Квадратные метры складских площадей сдаются в аренду в долларах, так как московские девелоперы, как правило, привлекают долларовые инвестиции, в том числе кредиты, для строительства складских комплексов. Следовательно, и возврат инвестиций предусмотрен в той же валюте. 3PL- оператор заключает со своими клиентами рублевые договоры ответственного хранения товаров. В нынешних экономических реалиях объемы продаж клиентов падают, вследствие чего логистический оператор хранит меньший объем товаров, следовательно, меньше зарабатывает. Но при этом, арендуя складскую площадь за доллары, оператор вынужден платить девелоперу в рублях в 2 раза больше. Клиенты просят оператора снижать цены на хранение и обработку товара, оператор просит девелопера перейти на рублевую систему расчета, но инвесторы, в свою очередь, хотят вернуть свои инвестиции в той валюте, в которой предоставили девелоперам, то есть в долларах.
 
В результате дискуссии на тему сложившейся экономической ситуации мнение зала и некоторых экспертов-спикеров был сформирован прогноз, определяющий путь удержания на плаву всех игроков рынка - превращения долларового рынка складской недвижимости в рублевый. Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, прогнозирует появление краткосрочных контрактов с арендаторами на 2-3 года, так как девелоперы надеются на стабилизацию рынка и возможность возврата долларовых контрактов с операторами, что повлечет за собой увеличение ставок.
В новых экономических условиях PNK Group разработали и успешно реализуют рублевую модель с краткосрочными периодами аренды. К сведению, ставка аренды 1м2 в Москве составляла $134, то есть 3500-4500 руб. за м2/год , а продажа 40-50 тысяч рублей /м2. Не смотря на нестабильную ситуацию спикеры всё же прогнозируют возобновление темпов роста рынка складской недвижимости с начала 2017 года, но директор по контрактной логистике Itella Елена Печникова строит более пессимистичные прогнозы, ссылаясь на начало 2018 года (к сведению, компания Itella покидает рынок услуг ответственного хранения товара в г.Самаре).
 
По мнению Вячеслава Холопова, директора департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, сейчас рынок складской недвижимости начинает затихать и количество вакантных площадей в московском регионе только увеличивается. На этом фоне активно обсуждалась сдача в аренду таких площадей для нужд производств, например, для производства товаров импортозамещения, но, как показывает практика, вновь создающиеся производства отдают предпочтения технопаркам, расположенным на территории свободных экономических зон РФ.
Интересный факт: на рынке Московского региона появляются непрофессиональные девелоперы (крупные иностранные компании), частью стратегии которых было наличие собственной складской недвижимости и самостоятельное оперирование складом. Но на фоне общего спада потребления и сокращения объемов продаж, высвободилась часть складских площадей, которые сейчас активно предлагаются в аренду либо продаются. Крупные грузовладельцы предлагают высвободившиеся складские площади класса А от 5000 м и более по стоимости от 5000 руб./м с НДС в год.
 
Московские девелоперы неохотно реагируют на предложения развиваться за пределами Московской и Ленинградской областей, так как на сегодняшний день нет сформированного рынка складской недвижимости в регионах, где превалируют локальные девелоперы. Как правило, желание московского девелопера сводится к строительству логистического центра, его заполнению арендаторами с долгосрочными договорами аренды и продаже готового бизнеса.
На сегодняшний день такой практики в регионах нет, поэтому Московские девелоперы не торопятся идти в регионы, рискуя не совершить выгодной сделки по продаже бизнеса.
 
Немаловажной причиной непривлекательности регионов для столичных девелоперов является высокая стоимость строительства относительно низких арендных ставок, из-за чего банки не готовы кредитовать инвесторов. Вследствие такой рыночной ситуации в региональных центрах на рынке складской недвижимости вводятся в эксплуатацию небольшие логистические центры в основном местными девелоперами. Крупный ритейл, который как раз уходит в регионы, вынужден строить свои складские комплексы.
 
Конечно, рано или поздно московские девелоперы все-таки пойдут в регионы, но лишь вслед за надежными сделками строительства под производство или нужды ритейла, но увеличит ли это спрос на склады? Время покажет.