Логистика будущего 2025

Логистика будущего 2025

6 февраля в Екатеринбурге прошла юбилейная пятнадцатая конференция «Логистика будущего». Традиционно событие объединяет профессионалов отрасли, подводя итоги прошедшего года и обозначая тренды на новый 2025.

Собрали для вас самые интересные тезисы из выступлений.

По оценке NF Group на конец прошлого года объем рынка складской недвижимости составил 50 млн. кв. м., из которых: 52% (25,9 млн. кв. м.) – московский регион, 11% (5,5 млн. кв. м.) – Санкт-Петербург и Ленобласть, а 37% (18,2 млн. кв. м.) – регионы России. Причем с каждым годом доля регионов только увеличивается за счет дальнейшего развития крупных логистических хабов.

Так в 2025 г. ожидается рекордный ввод складских площадей в регионах - более 3,7 млн. В 2024 г. эта цифра составила 1,9 млн. кв. м.

Прошедший год ознаменовался и существенными инвестициями в складской сегмент как в вид коммерческой недвижимости – более 228 млрд. руб. (30% от всего объемы рынка инвестиций).

Самый большой прирост площадей в 2025-2026 гг. планируются в Екатеринбурге, Воронеже Казани и Новосибирске.

Прошлый год принес существенное повышение (+39%) ставки аренды в объектах класса А, которая составила 10 400 руб/кв.м./год (без учета НДС и операционных расходов). Но и доля вакантных площадей увеличилась до 1,9% (+1,6 п.п.). На данный момент эксперты фиксируют замедление роста ставки и прогнозируют средневзвешенную запрашиваемую ставку на уровне 9 500 – 12 500 руб/кв.м./год.

Если рассматривать совершенные в 2024 г. сделки по складской недвижимости, то подавляющая часть площадей (82%) была востребована у представителей он-лайн торговли. Далее выступают розничная торговля (8%), производство (6%), дистрибуция и транспорт/логистика (по 2%).

Общая площадь сделок составила 2,4 млн. кв. м. из которых 1,96 млн. кв.м – это BTS-аренда, на долю складской аренды пришлось лишь 194 тыс. кв. м. Но в связи с изменившимися за это время макроэкономическими условиями есть вероятность расторжения сделок в BTS-сегмента на площади около 950 тыс. кв.м. в сумме. Возможно, эти строящиеся площади затем поступят в аренду на спекулятивном рынке.

Екатеринбург из года в год остается лидером среди регионов по объему складской недвижимости: 2,3 млн. кв.м. качественного складского предложения. Но в 2024 г. ввод новых площадей был достаточно низким – всего 174 тыс. кв.м. Причем введенные площади также были построены под конкретного заказчика без возможности аренды. Из-за повышения ключевой ставки инвесторы были вынуждены сдвигать сроки завершения начатых объектов на 2025-2026 гг.

Общие итоги года:

• снижение объема сделок на 34% в сравнении с 2023;
• рост ставок аренды на 41% в Московском регионе, в Санкт-Петербурге – на 39%, в других частях страны – на 25%. К концу года рост ставок прекратился;
• доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости России по итогам годы увеличился с 0,2% до 1,2%;
• сделки с представителями e-commerce достигли рекордной доли – 68%.

Прогнозы на 2025:

• снижение объема сделок до 3,5 млн. кв.м., что будет на 30% ниже показателя 2024 г.;
• арендные ставки могут подняться еще на 5%;
• доля вакантных площадей увеличится с 1,2% до 2%;
• доля представителей e-commerce в сделках снизится до 30%.